Masih wajarkah BBA setelah wujudnya Musyarakah Muntanaqisah?

Tidak wajar, ini adalah disebakan oleh beberapa faktor yang menyebabkan sistem pembiayaan perumahan BBA tidak wajar untuk di teruskan antaranya ialah:

Kes pertama

Di Malaysia, bagi pembiayaan perumahan, majoriti bank menggunakan konsep al-bai' bithaman ajil (BBA) atau jual harga tangguh. Manakala dalam penentuan kadar keuntungan pula ada dua pendekatan yang digunakan iaitu sama ada menggunakan kadar tetap (fixed rate) atau kadar yang berubah-ubah (floating base financing rates) yang mempunyai kadar siling yang tertentu yang ditetapkan pada awal kontrak.

Dalam amalan BBA sekarang, pelanggan perlu menandatangani Perjanjian Jual Beli (S&P) dengan pemaju/penjual dengan membayar 5%-10% wang pendahuluan. Kemudian dia cuba mendapatkan pembiayaan daripada pihak bank. Jika diluluskan, pihak bank akan membeli hak pelanggan di bawah S&P tadi dan kemudiannya membayar keseluruhan harga aset kepada pihak pemaju/pembeli sebelum menjualnya kembali kepada pelanggan pada harga tangguh dan pada kadar untung yang tertentu.

Persoalannya sekarang jika rumah tadi masih lagi dalam pembinaan, apa yang dibeli oleh pihak bank dan apa yang dijualnya kembali kepada pelanggan?

Ini kerana dalam Islam sesuatu yang ingin dijual itu perlu wujud dan ada dalam pemilikan penjual pada masa akad dilakukan. Jika barang yang diakad (ma'qud alaih) tidak wujud semasa akad dibuat, ia boleh mewujudkan unsur ketidaktentuan (gharar) tentang kemampuan pihak penjual dalam menyerahkan aset tadi kepada pembeli.

Dalam perundangan Islam, kontrak jual beli boleh menjadi satu akad yang fasid jika penjual gagal menyerahkan ma'qud alaih semasa akad dibuat. Dalam kes BBA (jika benarlah ia bersandarkan konsep jual beli Islam), kontrak tersebut sepatutnya terbatal jika rumah tadi gagal disiapkan atau gagal diserahkan kepada pembeli dalam tempoh yang ditetapkan.

Hakikat sebenar yang berlaku di Malaysia ialah, walaupun sesuatu projek itu gagal disiapkan atau terbengkalai, pelanggan tetap kena membayar ansuran bulanan atau membayar kadar keuntungan ke atas progressive payment yang telah dibuat pihak bank kepada pemaju/penjual. Jika benar rumah tadi adalah milik bank (kerana ia telah beli daripada pemaju/penjual sebelum menjualnya kepada pelanggan), bukankah ini sesuatu yang tidak menepati semangat syariah yang berpaksikan konsep adil dan ihsan?

Katakan rumah tadi berjaya disiapkan, bagaimanapun ini belum menjamin pelanggan sudah boleh menarik nafas lega. Ini kerana dalam sesetengah kes, kelewatan pihak bank menjelaskan baki harga rumah kepada pihak pemaju (selepas di tolak bayaran pendahuluan yang biasanya sekitar 10% daripada harga rumah) ada kala boleh menyebabkan pihak pelanggan dikenakan kadar faedah (riba) yang ada kalanya mencecah 8%-10% setahun oleh pihak pemaju/penjual. Kunci tidak akan diberikan oleh pihak pemaju selagi bayaran faedah ini tidak dilunaskan oleh pembeli. Bukankah ini adalah tanggungjawab pihak bank untuk menyerahkan kunci kepada pelanggan kerana dalam BBA, bank adalah penjual atau pemilik kepada aset tadi? Begitu juga dengan denda oleh pemaju. Sepatut kos ini ditanggung oleh pihak bank bukannya pelanggan jika terbukti kelewatan pendokumentasian dan pembayaran berlaku di pihak bank itu sendiri.

Kes kedua

pembiayaan yang dibuat secara BBA, salah satu perlindungan yang diberikan adalah insuran kebakaran dan bukannya takaful kebakaran. Apabila ditanya pegawai pemasaran bank kenapa penulis diberi insurans kebakaran sedangkan urusan dibuat di Cawangan Perbankan Islam, jawapannya adalah acuh tak acuh sahaja. Kononnya polisi

dijana secara automatik oleh komputer! Bukankah yang memasukkan data ke dalam komputer itu adalah manusia yang bertugas di Cawangan Perbankan Islam? Dan perkara seumpama ini tidak seharusnya berlaku kerana syarikat induk bank tadi merupakan satu-satunya syarikat di Malaysia yang mempunyai dua buah syarikat takaful di bawah naungannya.

Begitu juga dengan alat-alat pemasaran dan maklumat-maklumat iklan yang digunakan untuk memberitahu pelanggan akan produk yang ditawarkan. Ia seharusnya betul dan tidak mengelirukan. Dalam perbankan Islam, terma pinjaman dirujuk sebagai pembiayaan, terma faedah dirujuk sebagai keuntungan manakala kadar faedah adalah kadar keuntungan. Akan tetapi bank yang penulis berurusan ini menggunakan secara terang-terangan menggunakan terma BLR (Base Lending Rate) atau Kadar Pinjaman Asas di dalam brosur untuk menyatakan kadar keuntungan yang dikenakan ke atas produk pembiayaan perumahannya. Ini adalah sesuatu yang mengelirukan kerana dalam SPI, BLR adalah BFR (Base Financing Rate).

Kes ketiga

Pembiayaan perumahan secara BBA masih tidak diguna pakai di Negara-negara timur tengah kerana dalam konsep ini melibatkan pembelian yang kurang jelas dan melibatkan pembelian berkonsepkan bay al-dayn. Oleh kerana konsep ini tidak meluas dan tidak dapat diguna pakai dinegera arab yang lain maka memang tidak wajar lagi konsep BBA ini diteruskan didalam pembiayaan perumahan secara islam. Keadaaan ini akan menyukarkan bagi Malaysia menembusi pasaran global disebabkan oleh produk Malaysia adalah tidak global dan tidak dapat digunakan di Negara-negara timur tengah.

Selain daripada itu juga keadaan ini akan menyukarkan bagi pelabur-pelabur dari timur tengah khususnya untuk datang melabur di Malaysia kerana wujudnya keadaan begini.

CADANGAN

1.menukarkan pembiayaan BBA kepada musyarakah Muntanaqisah

Pembiayaan perumahan secara BBA harus diubah kepada pembiayaan perumahan secara musyarakah muntanaqisah kerana dengan adanya pembiayaan musyarakah ini akan memberi sedikit keadilan kepada pelanggan yang inigin membeli rumah kerana sebelum ini pemilikan pembiayaan BBA adalah milik bank sepenuhnya dan sehingga pelanggan habis melangsaikan hutang maka barulah hak pemilikan itu berubah tangan. Dengan ini tidak lagi timbul isu keadilan mengenai siapa kah yang berhak terhadap sesuatu pemilikan.

2.meluaskan dan mengembangkan pembiayaan Musyarakah Muntanaqisah

Selepas ini system kewanagn bagi Malaysia akan dapat dikembangkan lagi keseluruh pelusuk dunia kerana denagan adanya konsep pembiayaan musyarakah muntanaqisah Malaysia mampu membawa produk ini ke peringkat global kerana produk ini kurang bercanggah dengan kehendak pelanggan.selain daripada itu juga, produk ini dapat diguna pakai di Timur Tengah sebagai satu alat pembiayaan yang mampu memberikan keadilan kepada kedua belah pihak. Ini kerana sebelum ini pembiayaan secara BBA tidak dapat diguna pakai di Timur tengah.

3.membuka peluang kepada pelabur asing untuk mengembangkan produk ini.

Dengan adanya pelabur-pelabur asing maka pengembangan ekonomi kewanagan islam akan mampu berkembang denagan pesatnya. Selaras dengan pembiayaan perumahan musyarakah muntanaqisah ini maka pelabur luar akan dapat melabur di Malaysia denagn menggunakan konsep ini kerana konsep ini tdak mempunyai percanggahan di timur tengah. Dengan ini Malaysia akan mampu mencapai target 20% penguasaan kewangan islam menjelang 2010.

4. pelabur domestik haruslah keluar dari Malaysia .

Pelabur-pelabur Malaysia atau bank-bank di Malaysia seharusnya keluar daripada kepompong Negara dan cuba untuk mengembangkan sayap pelabur dan pembiayaan ke Negara luar khususnya Timur Tengah yang mempunyai sumber kekayaan yang masih belum dikembangkan dan diperluaskan. Ini kerana kekayaan umat islam di seluruh dunia belum lagi digunakan sepenuhnya kerana sebelum ini terdapat banyak percanggahan yang berlaku khususnya Malaysia dan Negara-negara di Timur Tengah berkaitan dengan produk yang dibangunkan oleh Malaysia tidak dapat digunakan di timur tengah.

BBA Vs MusYaraKah MuNTanaQisaH

Perbezaan Pinjaman (Loan) Dengan Pembiayaan (Financing)

Pinjaman atau loan adalah perkataan yang popular dalam sistem kewangan konvensional. Bank konvensional tidak membezakan di antara wang yang diberi kepada pelanggan dengan tujuan pinjaman peribadi dan wang yang dikeluarkan sebagai pembiayaan projek perniagaan tertentu. Islam membezakan di antara pinjaman (loan) dengan pembiayaan (financing).

Pinjaman hanya dikhususkan kepada pinjaman hangus (destructive loan) dan diberi dengan tujuan membantu bagi mengembali kedudukan seseorang kepada status quo yang asal seperti pinjaman bagi membantu akibat bencana banjir atau bencana alam yang lain. Ia diberi secara sukarela dengan penuh ehsan dan akan dibayar kembali tanpa ada lebihan.

Walau bagaimanapun bagi pihak yang meminjam digalakkan memberi lebih mengikut keikhlasan dan kemampuannya (tanpa wajib). Lebihan itu disebut sebagai Hassan (baik). Justeru, pinjaman ini dikenali sebagai pinjaman baik (Qardhul Hassan), manakala selain daripada pinjaman tersebut dikenali sebagai pembiayaan (financing) yang bersifat perniagaan yang mengandungi keuntungan/kerugian dan risiko perniagaan.

Ia boleh berlaku dalam bentuk Murabahah (Cost-plus Sale), Bai’ (jual beli biasa – sale), Bai’ Salam (Advanced Payment Sale), Bai’ Istisna’ (Manufactured Sale), Ijarah (leasing), BBA atau Bai Bithaman Ajil (Bai’ with deferred payment) yang banyak digunakan oleh bank dan koperasi. Bai al-Innah, Bai’ at Tawaruq dan lain-lain kontrak perkongsian seperti Musyarakah Mutanaqisah dan Mudharabah

APA ITU BAI BITHAMAN AJIL (BBA)

Al-Bai' bi Thaman Ajil iaitu jual dengan pembayaran balik secara tangguh. Pihak penjual biasanya memperoleh keuntungan melalui harga tangguh berkenaan (modal campur keuntungan).

Sebagai contoh, pihak bank membeli barang daripada pembekal dengan harga modal secara tunai. Selepas itu, bank menjual kepada pihak pengguna dengan harga tangguh tertentu (modal + untung) untuk satu tempoh masa tertentu contohnya enam bulan.

Perbankan Islam di seluruh dunia menerima konsep ini. Kebanyakan ulama menerima konsep BBA dan murabahah termasuk ulama di Asia Barat. Kontrak ini adalah kontrak antara tiga pihak iaitu pembekal, bank dan pengguna akhir.

Walaupun begitu, BBA yang diamalkan di Malaysia bercampur dengan unsur lain menyebabkannya dipertikai perbankan Islam di Asia Barat. Antara unsur dimaksudkan ialah unsur bai' al-'inah dan menjual sesuatu yang belum wujud (bai' al-ma'dum).

Pembiayaan peribadi

Kontrak ini terjadi apabila seseorang (contohnya si B) yang inginkan wang tunai mengunjungi sebuah perbankan Islam. Bank A menjual sebahagian asetnya kepada pelanggan B dengan harga RM10,000 secara tangguh atau hutang untuk tempoh lapan tahun contohnya.

Selepas itu, Bank A akan membeli semula aset berkenaan dengan harga RM6,000 secara tunai. Dengan itu, pelanggan B perlu membayar lebihan RM4,000 dalam tempoh itu.

Sebenarnya kontrak di atas mengandungi dua kontrak. Pertama, Bank A menjual aset kepada pelanggan B. Kedua, pelanggan B menjual balik aset itu kepada bank A. Tujuan pelanggan B ialah mendapatkan wang tunai dan bukannya aset bank. Inilah konsep yang dipakai untuk pembiayaan peribadi.

Pembiayaan rumah sedang dibina

Perkara lain yang dipertikaikan ialah konsep BBA dalam pembiayaan perumahan yang sedang dalam pembinaan. Kebanyakan konsep dilaksana ialah pihak bank membeli hak ke atas rumah sedang dibina daripada pihak pemaju.

Selepas itu bank menjadikan rumah yang sedang dibina sebagai satu sekuriti yang kemudian diiktiraf sebagai aset terasing bernilai dan kemudian dijual kepada pelanggan dengan harga tangguh (modal + untung) menggunakan konsep BBA tanpa menghiraukan rumah itu terbengkalai atau lambat pembinaannya. Segala risiko pembinaan dipikul sepenuhnya oleh pelanggan.

Konsep ini menimbulkan kontroversi besar di kalangan ulama Islam. Pertama, adakah sekuriti itu haq maliy yang terasing daripada aset sebenar? Haq maliy di dalam Islam sebenarnya terikat secara terus dengan aset yang wujud.

Dalam kes di atas, aset sebenarnya belum wujud (masih dalam pembinaan). Atas dasar itu, kebanyakan ulama khususnya di Asia Barat berpegang bahawa haq maliy pada rumah berkenaan berbentuk al-dayn (hutang).

Berdiri di atas pandangan boleh menjual dayn mustaqir (hutang yang diyakini boleh bayar), bank tidak boleh menjual hutang dengan harga lebih tinggi atau lebih rendah. Sebarang perubahan pada harga membawa kepada mengambil riba.

Pembiayaan rumah siap

Tiada bukti diiktiraf perundangan Malaysia yang menunjukkan bank membeli rumah siap sebelum menjualnya kepada pelanggan. Kebanyakan bank hanya menyediakan dokumen menunjukkan pemilikan mereka terhadap rumah itu.

Kes mahkamah yang lampau membuktikan bagaimana mahkamah di Malaysia tidak melihat adanya transaksi pindah milik rumah daripada kontraktor kepada bank. Hasilnya, segala transaksi bank dilihat sebagai memberikan pinjaman wang kepada pelanggan dengan kadar bunga tertentu.

Ada bank yang mula melakukan anjakan dengan menawarkan produk berbentuk perkongsian risiko berpandukan konsep “al-ghunm bi al-ghurm” iaitu perolehan melalui risiko.

APA ITU MUSYARAKAH MUNTANAQISAH

Musharakah atau shirkah boleh ditakrifkan sebagai dalam bentuk perkongsian mana dua atau lebih ramai orang menggabungkan sama ada modal atau buruh mereka bersama-sama, berkongsi keuntungan-keuntungan, seronok serupa hak-hak dan liabiliti-liabiliti.

Mengikut konsep ini, sesebuah bank Islam dan pelanggan akan berkongsi membina rumah. Rumah itu disewakan dan keuntungan daripada sewa dibahagikan antara bank dan pelanggan bergantung kepada jumlah modal masing-masing. Pada masa sama, pelanggan boleh membeli bahagian bank sedikit demi sedikit untuk membolehkan mereka menguasai keseluruhan rumah itu.

Pembiayaan berdasarkan kontrak Musyarakah Mutanaqisah dibentuk dengan kontrak syirkah sebagai kontrak utama dan disokong oleh beberapa kontrak lain iaitu ijarah,jual beli dan wa‘d. Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia pada mesyuarat ke 56 pada Februari 2006 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah diharuskan. Dalam melaksanakan kontrak musyarakah mutanaqisah, harus bagi pihak yang berkontrak:

i- menggabungkan dua kontrak musyarakah dan ijarah dalam satu dokumentasi perjanjian, selagi kedua-dua kontrak dimeterai secara berasingan dan jelas tidak bercampur aduk antara satu sama lain;

ii- mengenakan gadaian atas bahagian yang dimiliki oleh pelanggan kerana hak milik benefisial ialah sesuatu yang diiktiraf oleh Syariah.(Resolusi Syariah dalam Kewangan Islam, BNM, hal.22)

SEJARAH MUSYARAKAH

Kedatangan Rasullullah (s.a.w) menyaksikan amalan musharakah telah lazim atas aktiviti-aktiviti perdagangan dalam negeri Arab. Beliau bukan sahaja menandatangani ia, tetapi juga dirinya dilakukan berurusniaga atas dasar musharakah.

Hijrah yang kemudianya, muhajireen dan ansar telah diisytiharkan oleh Nabi menjadi bersaudara. Kemudiannya mereka disambungkan sebagai rakan, di dalam bentuk musharakah, muzara dan musaqat, di perdagangan dan perdagangan mereka. Keadaan transaksi, di borang-borang berbeza, adalah sama. Tatanama berbeza dalam Bahasa Arab merujuk kepada pelbagai aktiviti-aktiviti seperti muzara dalam pertanian, musaqat dalam perkebunan dan musharakah dalam perdagangan. Musharakah modal dan buruh adalah dipanggil mudarabah. Empat borang ini adalah sangat membangun bahawa mereka menjadi institusi bebas dan pakar undang-undang peraturan terperinci terbina mengenai mereka. Terdapat suatu persetujuan pendapat di kalangan pakar undang-undang semua sekolah- berfikir (termasuk Hanfia, Maleki, Shafei, Hanbali dan Shia) yang musharakah adalah satu sah dan sah kontrak dalam Islam. Pakar undang-undang, bagaimanapun berlainan lebih bentuknya syarat-syarat dan butir-butir lain.